Immobilienfinanzierung – Haus & Wohnung kaufen mit Kredit


Den lang gehegten Traum von der eigenen Immobilie können die wenigsten in einem Betrag realisieren. Für die Finanzierung des Wohneigentums eignen sich am besten Immobilien- oder Hypothekarkredite. Doch Vorsicht! Zuerst sollte das Risiko einer Überschuldung geklärt werden, bevor der Wunschtraum in die Tat umgesetzt werden kann. Denn die Finanzierung einer Immobilie kann sich nicht jeder leisten.

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Nachstehend finden Sie einige wertvolle Hinweise und Tipps zur Immobilienfinanzierung:

Die Finanzierung der eigenen Immobilie

Wie der Name schon sagt, handelt es sich hierbei um einen Immobilienkredit oder auch Hypothekarkredit, der den Zweck hat ein Immobilienobjekt zu finanzieren. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Darlehen für einen Bau oder Kauf eingesetzt wird. Beliebte Form der Immobilienfinanzierung: Annuitäten- oder Hypothekarkredit.

Der Immobilienkredit

Hierbei handelt es sich um die meist gewählte Form eines Immobilienkredits. Der gesamte Darlehenszeitraum wird in exakt die gleichen monatlichen Raten aufgeteilt. Die Laufzeit und der entsprechende Zinssatz werden vor Beginn festgeschrieben.

In der Regel beträgt die Laufzeit mindestens 10 Jahre, teilweise auch länger. Durch die Niedrigzinsphase, die zurzeit herrscht, kann der Kreditnehmer von der günstigen Zinsbindung profitieren. Der Hypothekarkredit wird dadurch auch für einen größeren Personenkreis bezahlbar. Und die Wunschimmobilie rückt in den Bereich des Möglichen. Durch die festgeschriebenen Zinsen während der gesamten Laufzeit sind Sie von der Sorge befreit, wie sich die Zinsen entwickeln könnten. Erst, wenn eine Anschlussfinanzierung fällig wird, oder kurz davor, sind neue Überlegungen notwendig.

Es gibt allerdings auch die Möglichkeit die Zinsen variabel zu gestalten. Diese können sich während der Laufzeit zu Ihren Gunsten oder zum Vorteil des Kreditinstituts ändern. Selbstredend ist das Risiko bei dieser Variante deutlich höher. Im Gegenzug bietet die Bank dem Darlehensnehmer noch bessere Konditionen bei den Zinsen.

Bauspardarlehen

Das Bauspardarlehen ist in Österreich nach wie vor eine beliebte Variante eine Immobile zu finanzieren. Die Voraussetzung für diese Immobilienfinanzierung ist in drei Stufen unterteilt. In der Ansparphase wird eine vorher festgelegte Summe angespart. Wenn ein bestimmtes Bausparguthaben erreicht ist, kann in der gleichen Höhe wie das ersparte Guthaben, ein Darlehen in Anspruch genommen werden. Dies wird zusammen mit der Zuteilung der Bausparsumme ausbezahlt.

Der Kreditanteil aus dem Bausparvertrag wird in monatlichen Raten, inklusive der vereinbarten Zinsen zurückgezahlt. Einer der größten Vorzüge des Bauspardarlehens liegt in der besonders guten Planbarkeit begründet. Auch bei dieser Variante der Immobilienfinanzierung sind die Konditionen gleich zu Beginn festgeschrieben und somit kalkulierbar. In der Regel sind das mehrere Jahre vor Darlehensbeginn. Auf diese Weise sind Sie gegen steigende Zinsen gut abgesichert. Der Nachteil dieser Darlehensform ist, dass der Bausparvertrag lange Zeit vor der Inanspruchnahme abgeschlossen werden muss. Dem Bauspardarlehen fehlt es an Flexibilität. Auch kann der aktuelle Zinssatz deutlich niedriger sein, als zum Zeitpunkt des Bausparvertragsabschlusses.

Sonstige Arten der Immobilienfinanzierung

Der Hypothekarkredit und das Bauspardarlehen gehören zu den bekanntesten Finanzierungsformen einer Immobilie, doch es gibt noch mehrere andere Alternativen das Eigenheim zu finanzieren. Beim Teiltilgungsdarlehen werden über eine vereinbarte Laufzeit lediglich Zinsen zurückgezahlt, eine Tilgung gibt es dann nicht. Diese Variante ist dann lohnend, wenn Sie in absehbarer Zeit einen größeren Geldbetrag erwarten. Das kann beispielsweise die Auszahlung einer Lebensversicherung, eines Bausparvertrags oder der Verkauf einer Wohnung sein. Die Summe sollte mindestens den zehnten Teil des gewünschten Darlehens tilgen können. Das Teiltilgungsdarlehen eignet sich hervorragend im Zusammenhang mit einem Bauspardarlehen oder einem Hypothekarkredit

Variable Zinsen mit dem Cap-Darlehen

Ein anderer Weg, um eine Immobilie zu finanzieren, ist das Cap-Darlehen. Besonders signifikant ist hierbei der veränderbare Zinssatz. Bei dieser Art von Darlehen liegen Vorteil und Nachteil sehr nah beieinander. Das Risiko ist relativ groß und die Planungssicherheit gering. Diese Kreditart eignet sich nicht besonders gut als Immobilienfinanzierung. Wer lediglich eine Zwischenfinanzierung benötigt, bis der Verkauf der alten Immobilie abgeschlossen wird, kann auf passendere Möglichkeiten der Finanzierung zurückgreifen.

Mithilfe der Zwischenfinanzierung kann beispielsweise eine auslaufende Lebensversicherung oder Bausparvertrag unkompliziert überbrückt werden. Außer den genannten Kreditformen gibt es noch einige Mischformen, die sich bewährt haben. Ein Bauspardarlehen kann dann ganz einfach mit einem Hypothekarkredit kombiniert werden. Eine Kombination von mehreren unterschiedlichen Finanzierungsarten ist in jedem Fall zu empfehlen, da das Risiko minimiert wird und gleichzeitig genug Flexibilität vorhanden ist. Gerade wenn sich die Kosten bei einem Neubau noch nicht gänzlich kalkulieren lassen, ist diese Art der Immobilienfinanzierung sehr sinnvoll

Welche Unterschiede gibt es zu anderen Krediten?

Wer eine Immobilie finanzieren möchte, benötigt normalerweise auch eine relativ hohe Darlehenssumme über einen längeren Zeitraum. Das Kreditinstitut benötigt aus diesem Grund auch eine hohe Sicherheit. Die Immobilie wird dann mit einem Grundpfandrecht behaftet. Das heißt, dass der Darlehensgeber im Grunde genommen der Eigentümer ist, bis die Kreditschuld getilgt ist. Er hat das Recht bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers das Immobilienobjekt zu veräußern.

Niedriger Zinssatz

Im Vergleich zu Konsumkrediten erhält der Kreditnehmer einen relativ niedrigen Zinssatz. Das liegt in der hohen Sicherheit der Immobilie begründet. Dadurch werden die Kosten für das Darlehen und auch die monatliche Tilgung verringert. Eine Immobilienfinanzierung fängt normalerweise erst bei einer Darlehenssumme von 50.000 Euro an. Selbstredend ist die Darlehenssumme nach oben offen. Ein wichtiger Punkt, den es zu beachten gilt, ist, dass die Höhe des Darlehens den Immobilienwert nicht übersteigen sollte. Auch sollte die Darlehenssumme die persönlichen finanziellen Mittel nicht überfordern.

Immobilienfinanzierung: Eigenkapital notwendig?

Grundsätzlich wird ein bestimmter Betrag an Eigenkapital benötigt. Dabei sind mindestens 20 Prozent der aufgenommenen Summe empfehlenswert. Zudem sollte das Darlehen 80 Prozent des Immobilienwerts nicht übersteigen. Auf diese Weise wird das Risiko minimiert. Manche Kreditinstitute bieten auch eine Vollfinanzierung an, allerdings steigen damit auch die Gesamtkosten und die monatliche Ratenzahlung.

Haus kaufen mit Immobilienkredit

In der heutigen Zeit ist die beste Vorsorge und Art sich Abzusichern, Eigentum zu schaffen. Wie sollte man eine stabilere Form finden als mit dem Kauf eines Eigenheims. Beim Hauskauf gilt es allerdings einige sehr wichtige Punkte zu beachten.

Unter anderem sind hier der Zustand der Immobilie, der Zeitpunkt des Kaufes, sowie die Finanzierung einige gravierende Punkte.

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Immobilie finden

Zu allererst sollte man sich nach einem passenden Objekt umsehen. Hierbei gilt es Verkehrsanbindungen (Autobahnauffahrten, Zug- und Busanbindungen), sowie auf die Infrastruktur der Umgebung (Kindergarten, Schule, Einkaufmöglichkeiten) geachtet werden.

Wichtige Merkmale

Als weiteren sehr wichtigen Punkt sollte auf jeden Fall auf das Baujahr, sowie auf die bisherige Instandhaltung ein Augenmerk gelegt werden. Es ist wichtig ob der Zustand des Objektes noch so genutzt werden kann und wie lange, oder ob man in absehbarer Zeit schon wieder sanieren muss.

Ein Kriterium für die Beurteilung bietet hier der sogenannte Energieausweis. Ist ein solcher vorhanden, dann kann man durch dessen Werte sehr gut abschätzen wie energieeffizient der Bau ist. Sollte kein Energieausweis vorhanden sein, so sollte auf jeden Fall ein Experte (Baumeister, Architekt, Sachverständige) die Immobilie begutachten, bevor man eine Kaufentscheidung trifft. Es kommt nur zu oft vor, dass grobe Mängel entweder übersehen oder gezielt vertuscht werden. Solche groben Baumängel können bei der Ausführung bestehen, aber auch unter den sichtbaren Teilen vorhanden sein (Boden, Fassade, Dämmungen, Wände, …). Feuchtigkeit und Schimmel sind ein Garant für eine schlechte Ausführung.

Auch die ökologischen Aspekte sollten auf jeden Fall nicht außer Acht gelassen werden. Wie sieht es mit dem Heizungssystem aus? Wie wird das Haus beheizt, und mit welchen monatlichen Heiz- und Stromkosten ist zu rechnen? Handelt es sich bei den Strom- und Wasserleitungen um veraltetes Material, das in ferner Zukunft ausgewechselt werden muss? Ein Klassiker sind hier Kupferrohre anstatt heutzutage verwendete Kunststoffleitungen für Wasser. Oder eine fehlende Erdung bei der Elektroinstallation, sowie Zählerkästen aus den 80er Jahren.

Grundstücke und Grundstückspreise

Für die Finanzierung der Immobilie ist in erster Linie der Grundstückspreis ausschlaggebend. Ist der Quadratmeterpreis sehr hoch, so kostet natürlich auch die Immobilie entsprechend viel – da man das Grundstück mitzahlen muss.

Auch die Aufschließungskosten sind im Kaufpreis enthalten. Die meisten jungen Menschen können sich ein Haus mit Eigenmitteln nicht leisten. Daher kommt man ein einen Kredit oder Darlehen fast nicht herum.

Einige Bundesländer bieten sehr attraktive Förderungen für Altbausanierungen an, hier handelt es sich um Kredite mit sehr niedriger Verzinsung – welche sehr oft parallel zu einem Bankkredit genutzt werden. Dies kommt allerdings nur dann in Frage, wenn man die Immobilie auch definitiv sanieren will beziehungsweise muss.

Zinsen

Das klassische Darlehen funktioniert so, dass man quasi die Sicherheit hat, dass der Zinssatz eine gewisse Grenze nicht überschreitet. Dafür muss gibt es aber auch einen fixen, niedrigsten Zinssatz, unter welchen das Darlehen nicht fällt.

Dies ist bei einem Kredit mit variablen Zinssatz anders. Hier sind die Kredite meist an den europäischen Zinssatz gebunden und können quartalsmäßig nicht über eine minimale Höhe steigen oder fallen. Hier ist einfach eine Analyse der Bank und der Historie des konkreten Kreditzinssatzes ratsam. Auf jeden Fall sollten verschiedene Angebote von verschiedenen Institutionen eingeholt werden. Bevor man dies aber machen kann, benötigt man bereits alle notwendigen Informationen zur Immobilie (Größe, Kaufpreis, Liegenschaftsinformationen, etc. ).

Kreditraten

Die monatliche Rückzahlungsrate hängt natürlich von der Kreditsumme und der Dauer der Rückzahlung ab. Desto kürzer die Dauer, desto höher die Rate. Desto größer der Betrag desto höher die Rate.

Das Volumen der Kreditsumme hängt von einigen Punkten der Kreditnehmer ab, unter anderem von den Eigenmitteln, Berufen und Einkünften, sowie der Dauer der Beschäftigung, Kindern, und so weiter. Man kann sagen, desto mehr Sicherheit, desto höher kann hier der Kreditbetrag ausfallen. Dieser ist wiederum von Bank zu Bank verschieden.

Der Beste Zeitpunkt für die Entscheidung zum Kauf eines Hauses ist in jungen Jahren, allerdings wenn man bereits mit beiden Beinen im Leben steht, und wenn man weiß welche Ziele man verfolgt – privat, wie auch beruflich.

Wohnung kaufen mit Immobilienkredit

Haben Sie sich entschlossen eine Wohnung zu kaufen? Die Zeiten dafür waren nie besser. Die aktuell günstigen Zinsen machen es auch weniger gut situierten Menschen möglich, ein Eigenheim oder eine eigene Wohnung zu kaufen ohne sich dabei in einen finanziellen Ruin zu stürzen. Doch ist beim Immobilienkauf Vorsicht geboten.

Beim Kauf einer Immobilie werden Sie wahrscheinlich die größte Summe Ihres Lebens ausgeben und sich für viele Jahre verschulden. Hierbei sind einige Dinge zu beachten, damit hinterher nicht das böse Erwachen kommt.

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Tipps zur richtigen Immobile

Viele potentielle Immobilienkäufer fragen sich, welches die richtige Immobilie ist, was man sich leisten kann. Der Preis einer Wohnung richtet sich nach Größe, Ausstattung, aber vor allem nach der Lage. Bei der Lage sollte man hierbei genau überlegen, was sinnvoll für das eigene Leben ist. Große Wohnungen sind in Vorstädten erschwinglicher als im Stadtzentrum, den Platz erkauft man sich aber dann eventuell mit einem längeren Weg zur Arbeitsstätte.

Kann man sich eine große Wohnung im Stadtzentrum nicht leisten, hat aber die Familienplanung noch nicht abgeschlossen, sollte man vielleicht einen längeren Weg in Kauf nehmen um Platz für zukünftigen Nachwuchs zu haben. Bedenken Sie, dass ein Wohnungskauf eine Entscheidung für mehrere Jahre bzw. Jahrzehnte ist. Was heute passend ist, könnte in Zukunft nicht mehr ausreichend sein.

Die richtige Finanzierung

Bei der Finanzierung können sie zwischen einem klassischen Immobilienkredit oder einem Bausparkredit wählen. Am Ende entscheiden aber die Zinsen, Zinsbindung, Laufzeit und Tilgungsrate über Ihre monatliche Belastung. Gute Zinsen erhalten Sie, wenn Sie eine positive Bonität aufweisen können. Ihre Bonität richtet sich nach Einkommen, Eigenkapital und der Sicherheit Ihres Arbeitsplatzes.

Beamte haben es beispielsweise leichter an günstige Zinsen zu kommen, als Menschen die freiberuflich tätig sind. Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, umso geringer das Risiko für die Bank. Kaufnebenkosten wie Notar, Grunderwerbssteuer und ggf. Maklergebühren müssen im Gegensatz zum Kaufpreis für Grundstück oder Wohnung komplett aus Eigenkapital finanziert werden, da sie keinen veräußerbaren Wert für die Bank darstellen. Ob genug Eigenkapital für die Kaufnebenkosten vorhanden ist, wird eine Bank üblicherweise bei der Bonitätsprüfung abfragen.

Der richtige Zeitpunkt für einen Wohnungskauf

Mit mehr Eigenkapital können Sie also günstigere Zinsen bei der Bank bekommen. Viele versuchen deshalb Eigenkapital aufzubauen, bevor Sie Sich eine Immobilie kaufen. Dies ist auch prinzipiell sinnvoll, man muss jedoch auch hier einige Dinge beachten. Lagen die Zinsen für Immobilienkredite in der Vergangenheit teilweise bei 5% und mehr, liegen sie aktuell deutlich günstiger.

Lässt man nun wertvolle Zeit verstreichen um Eigenkapital aufzubauen, und entwickeln sich die Zinsen negativ, könnte sich der Vorteil unterm Strich schnell in einen Nachteil verwandeln. Kann ich mir eine Wohnung finanzieren, ohne dass die monatliche Belastung durch den Kredit die aktuelle Miete nicht dramatisch übersteigt, sollte man auch eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital in Betracht ziehen. Was für jeden Einzelnen die richtige Entscheidung ist, kann man in einem Gespräch mit einem Kreditberater erörtern.

Am Ende sollte eine Entscheidung aus Vernunft gefällt werden. Weder sollte man sich durch günstige Zinsen zu überteuerten Immobilien verführen lassen, noch sollte man zu große Kompromisse in Sachen Größe oder Lage eingehen.

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