Mietvertrag-Kündigung: Alle Infos und Tipps inkl. kostenloser Kündigungsschreiben-Vorlage.
Inhaltsverzeichnis
Wohnung kündigen: der Mietvertrag
Ist ein Mietvertrag einmal geschlossen, sind beide Parteien an ihn gebunden. Doch die Rechte und Pflichten, die sich aus einem solchen ergeben, werden besonders im Moment der Kündigung sichtbar. Hier gibt es oft viel zu beachten und auch etwaige Gegenseite Ansprüche können den ganzen Prozess deutlich verkomplizieren. Was ist also zu beachten, wenn der Mieter seinen Vertrag gegenüber dem Vermieter kündigen möchte und unter welchen Umständen hat letzterer das recht, das Vertragsverhältnis zu beenden?
Wichtig: Schriftlich kündigen!
Egal wie gut sich jemand mit dem Vermieter verstehen mag, wenn die Kündigung im Raum steht, dann gibt es gesetzliche Vorschriften, die einen zu formellen Akten zwingen. Die Kündigung darf hierbei in jedem Fall nur schriftlich erfolgen. Eine mündliche Kündigung kann in diesem Fall als Vorankündigung verstanden werden, hat aber nicht die Wirkungskraft, den Vertrag aufzuheben.
Die schriftliche Kündigung muss dabei über einige wesentliche Inhalte verfügen, damit diese vor dem Gesetz auch als rechtskräftig erachtet werden kann. Unentbehrlich ist dabei die Angabe von Name und Adresse, wobei die Wohnung in einem solchen Fall auch genau bezeichnet werden sollte. Wer als im ersten Obergeschoss links wohnt, der sollte diesen Standort auf der Kündigung auch vermerken. Im Übrigen gilt für eine Kündigung die Formfreiheit, was bedeutet, dass es keiner speziellen Formulierungen oder Dokumente als Vorlage bedarf, damit die Kündigung ihre Rechtskraft gewinnt. Einzig muss auf den formulierten Sätzen deutlich und unmissverständlich hervorgehen, dass der Mieter den derzeitigen Wohnraum kündigen möchte.
Am Ende dürfen in keinem Fall das Datum und die Unterschrift fehlen. Das Datum gibt dem Zeitpunkt an, ab dem die Kündigungsfrist zu laufen beginnt.
Kündigungsfrist
Am wichtigsten bei jeder Kündigung (auch beim Mietverhältnis) ist natürlich die vereinbarte Kündigungsfrist zwischen Mieter und Vermieter. Halten Sie bei der Auflösung Ihres Mietverhältnisses unbedingt diese Frist ein. Sie können natürlich bereits vor Ablauf dieser Kündigungsfrist aus der Wohnung ausziehen.
Durch entsprechende gesonderte Vereinbarungen kann die Frist auch verkürzt oder verlängert werden. Gesetzlich beläuft sich diese auf einen Monat.
Warum ist die Frist so wichtig?
Durch eine vereinbarte Frist von beispielsweise 3 Monaten haben beide Seiten (Mieter und Vermieter) jeweils die Gelegenheit sich um eine neue Wohnung umzuschauen bzw. einen Nachmieter zu finden.
Abweichende Regelungen
Doch ist es stets erforderlich, dass man den Mietvertrag genau liest, denn unter Umständen kann es abweichende Fristen für die Kündigung geben. Die Frist von einem Monat gilt nämlich nur dann, wenn der Vertrag unbefristet geschlossen wurde. Bei einem befristeten Mietvertrag muss ohnehin eine Mindestlaufzeit von drei Jahren gegeben sein. Vor Ablauf dieser kann der Vertrag in der Regel nicht gekündigt werden. Sollte dennoch eine vorzeitige Kündigung durchgeführt werden, so muss mindestens ein Jahr vergangen sein und es muss eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ende der Laufzeit eingehalten werden.
Das datum der Kündigung stellt in der Regel den verbindlichen Moment dar, von dem ab die Kündigungsfrist zu laufen beginnt. Allerding ist dies nur der Fall, wenn die Kündigung auch am gleichen Tag beim Vermieter eingeht. Ist dies nicht der Fall, dann beginnt die Kündigungsfrist mit dem Tag zu laufen, an dem der Vermieter von dieser Kenntnis erlangt hat. Möchte der Mieter also zum 01.01 Kündigen, dann muss die Kündigung bis spätesten zum 01.12 bei diesem eingegangen sein.
Gegenseitige Ansprüche klären
In der Kündigung sollten in jedem Fall alle gegenseitigen Ansprüche geklärt werden. Auf der Seite des Mieters handelt es sich hierbei vor allem um Investitionsansprüche. Diese können dann geltend gemacht werden, wenn die Wohnung durch den Mieter in einen bedeutend besseren Zustand versetzt wurde, als diese beim Einzug vorgefunden wurde. In einem solchen Fall kann es sein, dass aus der Kündigung Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter bestehen. Dieser muss dann die Wohnung schätzen lassen und dem Mieter eine Entschädigung für den Aufwand der Renovierungsarbeiten zahlen.
Allerdings hält sich dieses Recht in engen Grenzen, denn der Vermieter muss in keinem Fall aufwendige Gestaltungen bezahlen, die über das normale Maß hinausgehen. Bringt der Mieter in einem übertriebenen Fall also ein Deckenfresko an, dass einen Wert von 10.000 Euro hat, muss der Vermieter den Einbau des Selben nicht an den Mieter zurückerstatten.
Umgekehrt gehen aus der Kündigung auch Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter hervor. Sollte die Wohnung in einem desolaten Zustand sein, kann der Vermieter die Kaution einbehalten und zudem einen Schadenersatz vom Mieter verlangen. Dabei tritt der Fall ein, dass die Kündigung erst dann wirksam wird, wenn der Mieter die Kosten für die Renovierung beglichen hat. Andernfalls ist er auch bei Nichtbewohnung weiterhin dazu verpflichtet den monatlichen Mietzins zu zahlen. Auf diese Weise soll sichergestellt werden, dass der Vermieter nicht auf völlig ruinierten Wohnungen sitzen bleibt. Allerdings liegt es in der Verantwortung des Vermieters, zu beweisen, dass die Wohnung sich im Vorfeld in einem besseren Zustand befand.
Alternative zur Kündigung – Der Aufhebungsvertrag
Unter Umständen kann es sinnvoller sein, statt einer einfachen Kündigung einen Aufhebungsvertrag aufzusetzen. Dies ist dann sinnvoll, wenn das Mietverhältnis sich als sehr komplex gestaltet und aus diesem viele verschiedene Ansprüche hervorgehen können.
Ein Aufhebungsvertrag ist im Grunde das Gegenstück zu einem Mietvertrag. In diesem wird jeder Aspekt bis zur Auflösung der Wohnung und der Schlüsselübergabe geklärt. Dabei können hier die Fristen deutlich von den gesetzlich vorgeschriebenen abweichen, denn diese können durch den neuen Vertrag frei vereinbart werden.
Der Aufhebungsvertrag ist deutlich konkreter, als es eine Kündigung jemals sein könnte. Da in diesem schon im Vorfeld alle Fakten geregelt werden können, können sowohl der Mieter als der Vermieter bis zum eigentlichen Auszug alle Pflichten und Vereinbarungen erfüllen. Ein Aufhebungsvertrag hat dabei auch gesetzlich eine deutlich größere Wirkung, denn hier werden konkrete Handlungen und Aktionen vereinbart, die dann auch juristisch nachvollzogen werden können.
Die Übergabe der Wohnung
Ist die Wohnung ordnungsgemäß gekündigt und der Tag des Auszuges gekommen, hat der Mieter dem Vermieter alle Schlüssel auszuhändigen. Zudem muss er die Wohnung besenrein übergeben, sodass der Vermieter keine aufwendige Reinigung mehr durchführen muss. Als Anhang zur Kündigung wird das Schadensprotokoll ausgefertigt. Dieses beinhaltet alle Mängel die seitens des Vermieters festgestellt wurden.
Wichtig ist dabei, dass beide Parteien dieses Protokoll unterzeichnen müssen, damit die Kündigung wirklich rechtskräftig wirkt. Ist eine Seite mit den aufgenommenen Schäden nicht einverstanden, verzögert dies die Auflösung des Vertrages so lange, bis der Sachverhalt geklärt ist. In dieser Zeit darf der Vermieter auch keine Renovierungsarbeiten durchführen, um die Schäden zu beseitigen. Diese könnten in einem eventuellen Gerichtsverfahren noch von Bedeutung sein.
Weitere Informationen finden Sie hier:
- https://www.arbeiterkammer.at/beratung/konsument/bauenundwohnen/miete/Mietvertrag.html
- https://www.vorlage.at/kuendigung/mietvertrag/
- https://www.konsument.at/mustermietvertrag
Autor: Daniel Herndler
